La fin d’année 2026 s’annonce déterminante pour l’immobilier.
Face à un gouvernement en quête de nouvelles recettes, à un marché fragilisé et à un climat politique tendu, la loi de finances (PLF) et la loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) concentrent les regards.
Au cœur des réformes envisagées : la fiscalité immobilière, et notamment le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Les ajustements prévus pourraient profondément redéfinir la rentabilité des investissements meublés et la stratégie patrimoniale des particuliers. Eric Bertorello, expert en investissement, décrypte le budget et vous donne ses conseils.
4 conseils aux investisseurs en LMNP
Un climat politique tendu et une fiscalité en pleine mutation
Le contexte actuel est marqué par une forte pression fiscale. Depuis plusieurs années, la location meublée de courte durée, notamment via Airbnb, suscite la méfiance du législateur.
En voulant mieux encadrer cette pratique, le gouvernement entretient une confusion entre typologie de bien et statut fiscal, plaçant ainsi le LMNP au centre des débats.
Ce régime fiscal recouvre 3 catégories :
- La résidence gérée sous bail commercial (étudiante, senior, EHPAD, tourisme, etc.)
- Le meublé classique
- La location de courte durée, type Airbnb.
Budget 2026 : entre réformes fiscales et tensions politiques
L’examen du Projet de Loi de Finances (PLF) et du Projet de Loi de Financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) pour 2026 s’annonce houleux.
Le texte, baptisé “Lecornu 2”, est perçu comme une version affaiblie du précédent projet “Bayrou”. 2 visions économiques ressortent :
- le PLF qui vise à renforcer la taxation du capital
- le PLFSS, qui cherche à ajuster la réforme des retraites.
Ce duel politique rend la construction du budget particulièrement complexe et incertaine.
Les grandes mesures fiscales à suivre de près
Plusieurs dispositions importantes sont en discussion :
- Surtaxe sur les grandes entreprises dépassant 3 milliards d’euros de chiffre d’affaires
- Doublement de la taxe sur les GAFAM, au risque d’un bras de fer diplomatique
- Abandon de la “taxe Zucman”, remplacée par une nouvelle taxe sur les holdings
- Révision de la fiscalité du patrimoine et de l’épargne, actuellement en débat au Parlement.
Immobilier : les menaces qui inquiètent les investisseurs
- Le statut du bailleur privé arrive tardivement, dans un contexte de pénurie de logements et risque d’amplifier la tension sur les prix.
- Un plafonnement de l’amortissement LMNP entre 2 % et 3,5 % est envisagé, réduisant les avantages fiscaux.
- La suppression totale de l’amortissement reste une hypothèse redoutée.
- Dans l’immobilier géré, les baux “double net” et “triple net” dégradent la rentabilité des exploitants.
- Les locations touristiques sont de plus en plus ciblées, avec la volonté de limiter les Airbnb dans les zones tendues, impactant l’économie locale et la main-d’œuvre saisonnière.
La loi Le Meur a d’ailleurs renforcé le pouvoir des maires : autorisation préalable, encadrement des durées et fiscalité accrue pour les meublés touristiques.
Retour sur 2025 : la première étape du durcissement fiscal
La loi de finances 2025 avait déjà marqué un changement de cap significatif pour les loueurs en meublé.
Elle a notamment instauré la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value à la revente, limitant ainsi l’intérêt fiscal du LMNP.
➡️Certaines exceptions subsistent toutefois : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent épargnées, contrairement aux résidences de tourisme, désormais intégrées au dispositif.
L’immobilier neuf en crise : un marché sous pression
Le secteur du neuf traverse une crise profonde : les promoteurs peinent à lancer de nouveaux programmes et les ventes s’effondrent.
Le gouvernement fait donc face à un dilemme : augmenter les recettes fiscales sans étouffer le marché du logement. De nombreux observateurs estiment que la fiscalité actuelle ne tient pas compte des réalités économiques du secteur, accentuant la fragilité des acteurs.
Et la déclaration du Président de la République au magazine Challenges en 2023 était plus qu’explicite :
L’investissement immobilier en France est improductif et les investisseurs vivent dans un paradis fiscal.
➡️Une déclaration qui a profondément marqué la profession et donné le ton de la politique fiscale que nous sommes en train de vivre.
2026 : vers une nouvelle stratégie d’investissement
La France entre dans une phase de restructuration fiscale majeure et le gouvernement cherche à élargir la base imposable tout en préservant la croissance.
Mais l’équilibre reste fragile.
Le PLF 2026 sera un texte charnière, à la croisée des enjeux économiques et sociaux.
Nous suivons ces évolutions pour vous aider à adapter votre stratégie et à préserver la performance de vos investissements. Notre mission : transformer la contrainte fiscale en levier d’optimisation patrimoniale durable.
