Votre voisin vient de vendre son appartement dans la résidence. Le prix circule, les comparaisons commencent, et la tentation est grande de vous aligner dessus.
Dans la majorité des situations, c’est une mauvaise idée.
Attention à ne pas prendre cette transaction comme référence pour votre propre bien : en revente LMNP, chaque bien a ses spécificités et sa propre valeur.
Chaque bien est unique
Deux biens identiques sur le papier n’ont jamais la même valeur.
En LMNP, l'acheteur évalue aussi un rendement
Un acquéreur LMNP n’achète pas seulement des mètres carrés : il achète un investissement locatif.
Plusieurs critères influencent l’attractivité de votre bien mis en vente :
- Le loyer actuel
- La rentabilité
- Le bail commercial
- Les équipements
- La régularité des loyers
2 appartements similaires peuvent donc présenter des valeurs différentes.
⚠️ IMPORTANT
Votre voisin n'a pas le même loyer, le même bail, ni la même fiscalité.
Le prix de vente ne fait pas tout
Le prix affiché n’est pas ce qu’il vous reste.Fiscalité de la plus-value, frais et charges de cession : il est essentiel d’estimer ce qu’il vous restera réellement après la vente. Depuis 2025, les amortissements déduits peuvent notamment être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable pour certaines cessions de biens LMNP, sous réserve des exceptions applicables. ➡️ 2 ventes au même prix vont laisser 2 montants nets très différents dans la poche des vendeurs.
Un prix mal fixé peut coûter cher
Copier le prix de votre voisin est négatif dans les 2 sens.
- Trop élevé, il risque de ralentir la vente et de conduire à une négociation à la baisse.
- Trop bas, il peut vous faire passer à côté d’une partie de la valeur de votre investissement.
Les 4 étapes pour fixer le bon prix
1. Analyser les ventes réellement conclues, pas seulement les annonces
Un prix d’annonce reflète une intention, pas une réalité de marché.
Ce sont les ventes effectivement conclues, et leurs conditions,qui donnent une vraie indication de ce que les acquéreurs sont prêts à payer.2. Valoriser le bien selon sa rentabilité
Loyer, bail commercial, qualité de l’exploitant, situation de la résidence : c’est ce qui détermine l’attrait de votre bien pour un investisseur.
Votre estimation doit refléter votre rentabilité, pas celle du voisin.
3. Simuler la fiscalité de la revente
Avant de fixer un prix, calculez ce qu’il vous restera réellement :
- Plus-value
- Amortissements
- Frais de cession
C’est ce montant net qui doit guider votre décision, pas le prix affiché.
4. Fixer un prix et une marge de négociation cohérents
Un bon prix de mise en vente tient compte de la valeur du bien, de votre objectif net et d’une marge de négociation réaliste.
Il doit attirer les acquéreurs sans vous faire renoncer à ce que votre bien vaut.
Plus qu'une vente : un accompagnement
Notre pôle dédié à la revente LMNP vous aide à comprendre la valeur réelle de votre bien et à vendre dans les meilleures conditions, de l’estimation jusqu’à la signature.
Parce que le bon prix, c’est le vôtre !
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