En résumé |
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Qui est concerné ? Tous les LMNP en résidence de services avec bail commercial (assujettis TVA), et même les LMNP exonérés de TVA pour la réception des factures. Date clé n°1 : 1er septembre 2026 : obligation de recevoir les factures électroniques pour toutes les entreprises disposant d’un SIREN. Date clé n°2 : 1er septembre 2027 : obligation d’émettre des factures électroniques pour les TPE/micro-entreprises (où se situe la grande majorité des LMNP). Le vrai risque : si votre exploitant ne se met pas en conformité pour l’autofacturation, c’est vous qui restez responsable juridiquement. La bonne nouvelle : avec un accompagnement adapté, la transition est tout à fait gérable. CEMAFA Invest et ses partenaires sont là pour vous guider. |
Eric Bertorello et Paul Desprez vous en parle en vidéo !
Les dates importantes
Obligation | Grandes entreprises / ETI | TPE / PME / micro-entreprises |
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Réception des factures électroniques | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2026 |
Émission des factures électroniques | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2027 |
E-reporting | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2027 |
Où se situent la plupart des LMNP ? Dans la catégorie TPE ou micro-entreprise. Cela signifie que l’obligation d’émission ne vous concerne pas avant le 1er septembre 2027. Mais l’obligation de réception est déjà là : dès le 1er septembre 2026, vous devez être capable de recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée
⚠️ Piège à éviter
Ne vous dites pas "j'ai encore le temps", car la date approche vite ! L'équipe CEMAFA Invest vous accompagne
dans cette transition pour vous faciliter au mieux le passage à la facturation électronique.
Les LMNP en résidence de services sont-ils vraiment concernés ?
Oui ! La réforme cible les transactions entre entreprises assujetties à la TVA établies en France. Pour un LMNP, tout dépend de votre situation TVA.
LMNP exonéré de TVA (art. 261 D CGI)
C’est le cas des locations meublées d’habitation sans services para-hôteliers. Vous n’avez pas d’obligation d’émettre des factures électroniques pour vos loyers.
Mais, et c’est important, vous restez assujetti au sens de la réforme pour la réception. Si vous avez un numéro SIREN actif, vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
LMNP assujetti TVA en résidence de services
C’est le cas de la grande majorité des copropriétaires-bailleurs en résidence gérée (résidence étudiante, senior, tourisme, EHPAD…). Votre bail commercial avec l’exploitant constitue une transaction B2B entre deux assujettis à la TVA.
Vous êtes pleinement dans le champ de la réforme : obligation de réception en 2026, obligation d’émission en 2027.
Cas particuliers
- SCI : si la SCI est assujettie à la TVA, elle suit les mêmes règles. Si elle est transparente fiscalement, c’est la situation de chaque associé qui compte.
- Indivision : chaque indivisaire peut être concerné individuellement selon son assujettissement.
Dans tous les cas, avoir un SIREN actif est la condition préalable pour entrer dans le dispositif. Si vous n’en avez pas encore, entreprenez la démarche au plus vite.
L'autofacturation en résidence de services : le point de vigilance majeur
C’est le sujet que beaucoup de copropriétaires-bailleurs ignorent, et c’est pourtant là que se concentre le principal risque.
Comment ça fonctionne aujourd'hui ?
Dans la quasi-totalité des baux commerciaux en résidence de services, c’est l’exploitant qui émet la facture de loyer à votre place, en vertu d’un mandat d’autofacturation intégré au bail.
➡️ Vous ne faites rien : la facture arrive, le loyer tombe. Simple et pratique.
Ce que la réforme change
L’autofacturation reste légale après septembre 2026. Mais elle doit désormais :
- Être formalisée par un mandat écrit explicite entre vous et l’exploitant.
- Transiter obligatoirement par une plateforme agréée (PPF ou PDP). Plus question d’envoyer un PDF par e-mail.
Le risque concret pour vous
Vous êtes l’émetteur légal de la facture, même si c’est l’exploitant qui la produit en votre nom. Si l’exploitant ne se met pas en conformité et continue d’émettre des factures non conformes, vous êtes responsable vis-à-vis de l’administration fiscale.
L’amende peut atteindre 50 € par facture non conforme, avec un plafond annuel de 15 000 €.
Faites-vous accompagner pour éviter cette erreur et réussir la transition à la facturation électronique.
Un risque secondaire souvent oublié
L’indexation légale des loyers.
Sur un bail de 10 à 20 ans, si l’exploitant oublie d’appliquer l’indice de révision prévu au contrat, la perte de revenus peut être très significative. Ce n’est pas directement lié à la facturation électronique, mais la mise en conformité est l’occasion idéale de vérifier que tout est en ordre dans votre bail.
💡 Notre conseil
Contactez votre exploitant dès maintenant pour confirmer qu'il a bien prévu la mise en conformité de son processus d'autofacturation.
Demandez-lui quelle plateforme il utilise et si votre mandat d'autofacturation doit être mis à jour.
PPF ou PDP : quelle plateforme choisir ?
2 types de plateformes agréées coexistent dans le dispositif.
Le PPF : Portail Public de Facturation
La solution gratuite proposée par l’État. Elle permet d’émettre et de recevoir des factures électroniques dans les formats réglementaires.
Fonctionnelle, mais basique : pas d’intégration native avec votre logiciel comptable, pas de tableau de bord avancé.
Les PDP : Plateformes de Dématérialisation Partenaires
Ce sont des solutions privées immatriculées par l’administration fiscale. Elles offrent des fonctionnalités plus complètes : intégration avec les logiciels comptables (Sage, EBP, Pennylane, Qonto…), archivage intégré, suivi des statuts de factures, e-reporting automatisé. Elles sont payantes, mais souvent très abordables pour les petites structures.
Pour un LMNP en résidence de services, la bonne nouvelle c’est que vous n’avez probablement pas à gérer ça seul. Dans la plupart des cas :
- L’exploitant prend en charge la plateforme pour l’autofacturation.
- Votre cabinet comptable peut gérer la réception des factures électroniques pour votre compte.
L’essentiel est de ne pas attendre le dernier moment pour vous coordonner avec eux. La liste officielle des plateformes immatriculées est disponible sur impots.gouv.fr.
CEMAFA Invest vous accompagne à chaque étape
- Faire le point sur votre situation : êtes-vous exonéré ou assujetti TVA ? Votre SIREN est-il actif ? Votre bail prévoit-il un mandat d’autofacturation conforme ?
- Coordonner avec votre exploitant : vérifier qu’il a bien prévu la mise en conformité et qu’il utilise une plateforme agréée.
- Vous connecter au bon comptable LMNP : un partenaire qui maîtrise les spécificités de la résidence de services et qui sera prêt à recevoir vos factures électroniques dès septembre 2026.
- Sécuriser votre bail sur le long terme : indexation des loyers, renouvellement, revente – autant de sujets sur lesquels nos partenaires peuvent vous apporter une vraie valeur ajoutée.
