Audit d’exploitant en résidence gérée
Le bail commercial n’est pas une interprétation. C’est un engagement.
C’est pourquoi CEMAFA Conseil vous propose 4 audits qui vous permettent de
sécuriser votre investissementet auditer votre exploitant en résidence gérée.
Niveau 1 - Audit Essentiel Exploitant
- Analysons le bail commercial de manière complète
- Identifions les clauses ambiguës, déséquilibrées ou abusives
- Contrôlons la santé financière et juridique de votre exploitant
- Vérifions le respect des critères fiscaux de la parahôtellerie
Les livrables
Niveau 2 - Surveillance
Il comprend 3 packs pour un contrôle complet et clair. Ils peuvent être combinés ou utilisés séparément.
Les livrables
1 - Suivi des charges financières
Cet audit contient :
- L'analyse de la répartition des charges
- La vérification du paiement effectif des charges par l'exploitant de votre résidence gérée
- Le contrôle de la conformité des comptes
- La détection des transferts de coûts injustifiés
2 - Suivi administratif & Qualité
Si vous optez pour ce pack, notre équipe prend en charge les éléments suivants :
- Suivi des travaux promis contractuellement
- Vérification de l’imputation bailleur/preneur
- Contrôle du respect des normes qualité et sécurité
Les livrables
Les livrables
3 - Visite annuelle de résidence
CEMAFA Conseil s’occupe de la visite physique de votre résidence gérée de tourisme, senior ou étudiants. Nous effectuons également le recueil des retours des résidents.
Niveau 3 - Pilotage du cycle du bail
Ici, l’objectif consiste à anticiper les étapes de votre bail commercial et ne pas les subir.
Voici le contenu de ce que nous observons lors de cet audit :
- Suivi des échéances, préavis, renouvellement
- Contrôle des indexations de loyers
- Courrier à l’exploitant pour tous les copropriétaires avec calcul
- Courrier à l’exploitant pour tous les copropriétaires sans calcul
- Suivi du remboursement de la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères)
- Mise sous surveillance juridique et financière de l’exploitant
Les livrables
Niveau 4 - Missions exceptionnelles & Stratégie de sortie
Cet audit, à l’instar de celui pour votre syndic de copropriété, vous permet de changer d’exploitant et/ou de sortir de votre bail commercial.
Les livrables
Nous intervenons sur les points suivants :
- Étude d'opportunité de changement d'exploitant
- Analyse juridique, financière et fiscale d'une sortie de bail
- Évaluation des risques et scénarios possibles
Comment bien choisir son investissement en résidence services gérée ?
La réussite repose d’abord sur la notoriété et la crédibilité du gestionnaire
Un opérateur reconnu, doté d’une assise financière solide, réduit le risque de renégociation du bail ou de défaillance.
L’emplacement constitue le second pilier fondamental.
Une résidence située dans une zone dynamique, proche des bassins d’emploi, des pôles universitaires ou des infrastructures de santé, bénéficie d’un potentiel locatif plus résilient.
Il est également indispensable d’analyser avec rigueur le compte d’exploitation de la résidence
Taux d’occupation, équilibre financier, niveau des charges, rentabilité réelle du site, cette lecture technique permet d’anticiper les fragilités éventuelles.
Enfin, privilégier les zones à forte tension locative
Cette méthode vous garantit une meilleure liquidité en cas de revente. La capacité à céder le bien dans de bonnes conditions fait partie intégrante de la performance globale de l’investissement.
Pourquoi investir en résidence gérée ?
Le format de la résidence de services gérée attire par sa simplicité de gestion. Retrouvez ses atouts dans le tableau ci-dessous 👇
| Thématique | Éléments essentiels | Points de vigilance |
|---|---|---|
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Attractivité du format |
Gestion entièrement déléguée = moins de contraintes au quotidien |
Dépendance à la qualité du gestionnaire |
|
Cadre juridique |
Bail commercial structurant si clauses claires |
Risque de renégociation du bail
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Diversification |
Segments variés : étudiant, senior, EHPAD |
Solidité économique du segment local
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Sécurité du loyer |
Loyer contractuel |
Conditionné à la santé financière de l’exploitant |
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Critère n°1 de sélection |
Notoriété et solidité du gestionnaire |
Vérifier comptes et historique |
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Critère n°2 de sélection |
Qualité de l’emplacement |
Analyser la tension locative réelle |
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Analyse financière |
Étude du compte d’exploitation et taux d’occupation |
Charges, équilibre économique du site |
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Stratégie de sortie |
Zones à forte tension locative = meilleure liquidité |
Anticiper la revente dès l’acquisition |